WYROK SĄDU NAJWYŻSZEGO Sygn. akt II CK 237/05
Przedstawiamy artykuł opublikowany w Gazecie Prawnej z dnia 24.11.2006 dotyczący obowiązków syndyka w przypadku upadku developera.
Proszę kliknąć na obrazek, aby powiększyć.
Jeżeli deweloper wybudował mieszkania, otrzymał za to zapłatę, ale nie do wyodrębnienia lokali i przekazania ich na własność, bo wcześniej upadł, umowę sprzedaży powinien zawrzeć syndyk, a notariusz powinien ją sporządzić. Było to bowiem tylko częściowe wykonanie zobowiązania - orzekł Sąd Najwyższy.
Ewa R. i Andrzej R. zawarli z Łódzkim Przedsiębiorstwem Wielobranżowym "Te-Pe" Sp. z o.o. umowę, którą nazwano umową o dzieło. Zlecili w niej wybudowanie mieszkań i wykończenie ich w standardzie podstawowym. Ustalono, że po zapłaceniu całej ceny deweloper przeniesie na nabywców własność lokalu i użytkowanie wieczyste odpowiedniej części działki. Gdy mieszkania były już zapłacone, spółka upadła. W postępowaniu upadłościowym syndyk uzyskał od sędziego komisarza zezwolenie na zawarcie umowy notarialnej, ale gdy stawili się przed notariuszem, ten odmówił sporządzenia aktu. Powołał się na art. 39 par. 1 i art. 32 par. 2 obowiązującego wówczas prawa upadłościowego (rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 24 października 1934r., Dz.U. nr 93, poz. 834 z późn. zm.).
W pierwszym przepisie powiedziano, że jeżeli umowa wzajemna w czasie ogłoszenia upadłości nie była wykonana ani przez upadłego ani przez stronę drugą albo była wykonana tylko w części, syndyk może wykonać umowę i żądać tego od drugiej strony albo od niej odstąpić. Drugi przepis, na który powoływał się notariusz, stwierdzał, że zobowiązania majątkowe niepieniężne zamieniają się z dniem ogłoszenia upadłości na na pieniężne i z tym dniem stają się płatne, chociażby termin ich wykonania jeszcze nie nastąpił. Notariusz uzasadnił odmowę tym, że skoro nabywcy zapłacili pełną cenę, art. 39 nie ma zastosowania, bo zobowiązanie zostało wykonane.
Na odmowę sporządzenia aktu notarialnego Ewa R. i Andrzej R. złożyli zażalenie, ale sąd okręgowy oddalił je. Wtedy wnieśli kasację. Sąd Najwyższy uwzględnił ją 23 listopada tego roku, uchylił postanowienie sądu i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania. W ustnym uzasadnieniu wyroku sędzia Stanisław Dąbrowski zaznaczył, że pierwszym zagadnieniem do rozstrzygnięcia było to, czy wnioskodawcom w ogóle przysługuje kasacja, tzn. jako która instancja orzekał sąd okręgowy. SN uznał, że jako druga, bo pierwszą był sędzia komisarz, więc kasacja przysługuje.
- Jest to bardzo ważne społecznie zagadnienie - powiedział dalej w uzasadnieniu sędzia S. Dąbrowski. Umowa, która łączyła strony nie była tylko umową o dzieło, ale szerszą i zawierała w sobie taką umowę. Niejednokrotnie dochodzi do sytuacji, gdy mieszkanie jest wybudowane, zapłacone, oddane, a umowy notarialnej nie ma. To nie jest pełne wykonanie zobowiązania, bo trzeba doprowadzić do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności. Wobec tego do umowy staje syndyk, a notariusz ma ją sporządzić. Dlatego wspomniany art. 39 ma zastosowanie. Gdyby podejść do tego inaczej, mieszkania weszłyby do masy upadłościowej, zostały sprzedane w celu zaspokojenia wierzycieli, a nabywcy płaciliby drugi raz.
Sygn. akt II CK 237/05
|
